La situation de départ : un appartement ancien à louer
Un propriétaire rochelais souhaite mettre en location un appartement de 45 m² situé rue Saint-Nicolas, dans un immeuble construit en 1960. Le projet est de signer un bail d’habitation en juin 2026. Le logement n’a jamais fait l’objet d’un diagnostic plomb. Le propriétaire s’interroge : le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) est-il obligatoire pour une location ? La réponse est oui, sans exception, pour tout bien construit avant le 1ᵉʳ janvier 1949. Ici, la date de construction (1960) exclut cette obligation. Mais attention : si le bien est situé dans une zone à risque d’exposition au plomb (cas de La Rochelle, secteur historique), la réglementation peut imposer un CREP lors de la mise en location, quel que soit l’âge du bâtiment. DiagRepère intervient dans ce cadre pour réaliser le CREP à La Rochelle et lever tout doute.
Les obligations réglementaires pour ce bien
Le propriétaire doit fournir au locataire, avant la signature du bail, un dossier de diagnostics techniques (DDT) complet. Le CREP en fait partie si le logement a été construit avant 1949. Pour l’appartement de 1960, le CREP n’est pas obligatoire au sens strict, mais la loi Climat et Résilience de 2021 a renforcé les obligations de décence : un logement ne doit pas exposer les occupants à un risque de saturnisme. Si le propriétaire a un doute (peintures écaillées, plinthes anciennes), DiagRepère recommande de réaliser un CREP volontaire pour sécuriser la transaction et éviter un litige ultérieur. Le diagnostic est valable 1 an en cas de vente, mais pour une location, il n’a pas de durée de validité fixe : il reste valable tant que l’état du bien n’a pas changé. En pratique, un CREP de moins de 6 ans est accepté par les locataires et les tribunaux. Pour un devis précis, il est possible de demander un devis en 2 minutes.
Le déroulement du diagnostic plomb par DiagRepère
Le diagnostiqueur se rend sur place avec un appareil à fluorescence X (XRF) homologué. Il mesure la concentration de plomb dans les revêtements (peintures, enduits, vernis) sur l’ensemble du logement : murs, plafonds, portes, fenêtres, radiateurs. Chaque mesure est classée par unité de diagnostic (pièce, couloir, placard). Le seuil réglementaire est de 1 mg/cm² : au-delà, le revêtement est considéré comme dégradé et présente un risque. Pour l’appartement de 1960, les zones à risque sont les peintures des boiseries et des plinthes, souvent refaites dans les années 1970 avec des peintures au plomb. DiagRepère effectue en moyenne 150 à 200 points de mesure pour un 45 m². Le rapport est remis sous 24 à 48 heures, daté et signé. Si le résultat est négatif (aucun point > 1 mg/cm²), le propriétaire peut louer sans contrainte. Si le résultat est positif, des mesures correctives sont obligatoires.
Résultat positif : que faire concrètement ?
Si le CREP révèle au moins un revêtement dégradé avec une concentration > 1 mg/cm², le propriétaire doit immédiatement informer le locataire par écrit. Il a alors deux options : soit faire réaliser des travaux de suppression du plomb (décapage, remplacement des éléments), soit mettre en œuvre des travaux de confinement (recouvrement par une peinture anti-plomb, pose de plaques). Les travaux doivent être achevés avant l’entrée dans les lieux. Une fois les travaux terminés, un nouveau CREP doit être réalisé pour vérifier que le risque est éliminé. Ce second diagnostic est appelé « CREP de contrôle ». DiagRepère peut intervenir pour ce contrôle, avec une réduction de tarif pour les clients ayant déjà réalisé le premier diagnostic. Attention : depuis 2023, la loi interdit la location d’un logement présentant un risque de saturnisme, même si le locataire est informé. Le propriétaire s’expose à une amende de 1 500 € (3 000 € pour une personne morale) et à une obligation de relogement.
Les spécificités du CREP en Charente-Maritime
Le département de la Charente-Maritime, et particulièrement La Rochelle, compte un parc immobilier ancien important : 40 % des logements ont été construits avant 1949 dans le centre-ville. DiagRepère intervient dans toutes les communes du département : diagnostics à La Rochelle, diagnostics à Saintes, diagnostics à Rochefort et diagnostics à Royan. Les sols de la région peuvent contenir du plomb d’origine naturelle, mais le CREP ne concerne que les revêtements intérieurs. En cas de copropriété, le propriétaire est responsable uniquement des parties privatives. Les parties communes (hall, escaliers) relèvent du syndic. DiagRepère conseille de vérifier si un CREP a déjà été réalisé dans l’immeuble : cela peut réduire les coûts. Pour une location, le CREP n’est pas à joindre au DPE, mais il fait partie du DDT obligatoire. Un DPE à La Rochelle peut être réalisé en même temps pour mutualiser les déplacements.
Les erreurs à éviter et les bonnes pratiques
Première erreur : penser que le CREP n’est pas nécessaire parce que le bien a été rénové récemment. Les peintures au plomb peuvent être cachées sous plusieurs couches de peinture récente. Le seul moyen de savoir est de mesurer. Deuxième erreur : attendre la signature du bail pour commander le diagnostic. Le DDT doit être remis au locataire au plus tard à la signature, et le CREP doit être daté de moins d’un an pour être recevable en cas de vente, mais pour une location, un CREP plus ancien peut être contesté. Troisième erreur : négliger les zones non visibles (sous les plinthes, derrière les radiateurs). DiagRepère inspecte systématiquement ces zones. Enfin, ne pas confondre CREP et DPE : le DPE mesure la performance énergétique, le CREP le risque plomb. Les deux sont distincts mais complémentaires. Pour tout projet de location ou vente, DiagRepère propose des forfaits combinés pour simplifier les démarches.